Déficit Foncier
Le déficit foncier est une stratégie patrimoniale avantageuse permettant aux investisseurs de déduire les charges et les travaux de leurs revenus fonciers afin d’optimiser leur fiscalité.
📌 Profil des investisseurs
Le déficit foncier s’adresse à tout contribuable déclarant au moins 8 000 € de revenus fonciers par an, notamment :
- Les personnes physiques
- Les associés de SCI
🏚️ Logements concernés
Le dispositif concerne les immeubles anciens nécessitant des travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration importants.
💡 Avantage fiscal
Le mécanisme du déficit foncier permet de déduire l’ensemble des travaux (hors reconstruction ou agrandissement) des revenus fonciers. Et ce n’est pas tout :
- Si les travaux > revenus fonciers, le solde :
- S’impute sur le revenu global jusqu’à 10 700 € / an (ou 21 400 € pour certaines rénovations énergétiques)
- Se reportera sur les revenus fonciers pendant 10 ans
- Les intérêts d’emprunt (et frais associés) sont déductibles des revenus fonciers uniquement.
✅ Résultat : vous annulez vos revenus fonciers imposables, économisant ainsi sur l’impôt sur le revenu et sur les prélèvements sociaux (17,2%).
🔢 Exemple chiffré
Un couple en tranche marginale à 41%, avec 10 000 € de revenus fonciers investit 180 000 €, dont 120 000 € de travaux sur 2 ans
| Année | Travaux payés | Déduction revenus fonciers | Déduction revenu global | Économies Impôt sur le revenu | Gain prélèvements sociaux | Avantage total |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 60 000 € | 10 000 € | 10 700 € | 8 487 € | 1 720 € | 10 207 € |
| 2 | 60 000 € | 10 000 € | 10 700 € | 8 487 € | 1 720 € | 10 207 € |
| 3 | 10 000 € | 4 100 € | 1 720 € | 5 820 € | ||
| 4 | 10 000 € | 4 100 € | 1 720 € | 5 820 € | ||
| 5 | 10 000 € | 4 100 € | 1 720 € | 5 820 € | ||
| 6 | 10 000 € | 4 100 € | 1 720 € | 5 820 € | ||
| 7 | 10 000 € | 4 100 € | 1 720 € | 5 820 € | ||
| 8 | 10 000 € | 4 100 € | 1 720 € | 5 820 € | ||
| 9 | 10 000 € | 4 100 € | 1 720 € | 5 820 € | ||
| 10 | 8 600 € | 3 526 € | 1 479 € | 5 005 € | ||
| Total | 120 000 € | 49 200 € | 16 959 € | 66 159 € |
📊 Total d’économie :
- Impôt sur le revenu : 49 200 €
- Prélèvements sociaux : 16 959 €
- Gain total : 66 159 €, soit 37% du montant investi
🌿 Nouveauté : rénovation énergétique et double plafond
Depuis la loi de finances rectificative 2022, le plafond de 10 700 € passe à 21 400 € si les travaux concernent la rénovation de passoires thermiques (DPE E, F ou G) vers une classe D ou mieux.
⚠️ Obligations à respecter
- Conservation du bien : au moins 3 ans après l’imputation du dernier déficit.
- Justificatifs des travaux et dépenses à conserver pour l’administration fiscale.
📌 Les avantages du déficit foncier ne sont pas soumis au plafonnement global des niches fiscales (10 000 € par an).
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